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1 O que são Fundos imobiliários e como investir

O que são Fundos imobiliários e como investir

Tudo que você precisa saber para começar a investir em fundos imobiliários.

O que vamos ver neste artigo

O que são fundos imobiliários (FIIs)

Como funcionam os fundos imobiliários

Quem administra um fundo imobiliário

Tipos de FIIs

Rendimentos em Fundos Imobiliários

Custos de investir em fundos imobiliários:

Vantagens de se investir em FIIs

Desvantagens de se investir em FIIs

Como escolher um fundo imobiliário

Índice dos fundos imobiliários

Fundos Imobiliários – FIIs - Fundo de Investimento Imobiliário

Os FIIs, são fundos de investimento formados por investidores com intuito de aplicar seu dinheiro no mercado de imóveis. Os recursos dos investidores são utilizados na construção/compra de imóveis ou na compra de papéis do ramo imobiliário.

Da mesma forma que as ações, os FIIs possuem um código que os identificam na bolsa de valores, neste caso o código possui 4 letras e o número 11.

Como funcionam os Fundos imobiliários

Esse investimento tem como objetivo receber aluguéis dos imóveis construídos e lucrar revendendo suas cotas por um preço maior do que comprou, como ocorre no mercado de ações.

Ou seja, um FII é um fundo de investimento focado em imóveis ou em ativos financeiros atrelados à títulos ou recebíveis imobiliários.

No mercado de ações, o investidor compra uma ação. Já as FII têm seu patrimônio representado por cotas, que são negociadas em bolsas de valores, como se fosse uma ação. As cotas possuem um valor inicial definido na sua oferta primária, como se fosse um IPO. No entanto, após início das negociações, o valor das cotas pode subir ou cair, da mesma forma como ocorre no mercado de ações.

O investidor tem duas maneiras de comprar uma cota: 1) Ou compra na oferta inicial, no mercado primário e paga o valor inicial de emissão; 2) Ou adquirem as cotas no mercado secundário na bolsa de valores, pagando o valor do momento da negociação na bolsa.

É possível comprar apenas uma cota de um FII

Como uma FII é uma espécie de fundo de investimento, o lucro do fundo é dividido entre os cotistas na proporção da quantidade de cotas que cada investidor possui.

Quem administra um fundo imobiliário?

A administração de um FII cabe ao gestor do fundo, que tem o papel de decidir quais investimentos serão realizados com o dinheiro dos cotistas. O gestor de um FII tem o mesmo papel de um gestor de um fundo de investimento qualquer, ou seja, fazer a alocação dos recursos do fundo de acordo com a política de investimento e os objetivos definidos no regulamento do fundo.

Assim, é o gestor que compra terrenos, construindo imóveis, alugando-os e contratando fornecedores.

Tipos de Fundos imobiliários:

Fundos Imobiliários de Tijolo: São fundos que investem em imóveis físicos, o intuito é construir imóveis físicos para locar ou revender depois. Sejam imóveis comerciais, como grandes torres de escritório, galpões industriais, centros logísticos, agências de bancos, universidades, supermercados ou shopping centers, dentre outros.

O Lucro vem dos aluguéis, que são distribuídos de acordo com a quantidade de cotas de cada investidor.

Fundos Imobiliários de Papel: São fundos que não investem em imóveis físicos e sim em títulos ligados ao mercado imobiliário, a exemplo das Letras de Crédito Imobiliáriodas LH (Letra Hipotecária) ou em cotas de outros fundos imobiliários.

As FIIs de papéis são vistas com risco menor quando comparadas com as FIIs de tijolos, haja vista que, nos fundos de tijolos há os riscos dos imóveis ficarem vazios, ou seja, dos imóveis construídos não serem alugados, risco de inadimplência por parte dos locatários, riscos de acidentes no período de construção dos imóveis, risco de atrasos na obra, etc.

Fundos Imobiliários Híbridos: são aqueles que investem tanto em imóveis reais (prédios, shoppings, lojas) como em títulos imobiliários.

Rendimentos em Fundos Imobiliários:

Por lei os fundos imobiliários são obrigados a distribuir rendimentos pelo menos uma vez por semestre. No entanto, muitos fundos fazem a distribuição de rendimentos de forma mensal aos investidores;

Pode haver também um rendimento por meio de ganho de capital. Isso ocorrerá da mesma forma que o mercado de ações: uma cota será vendida quando o seu valor de venda for superior ao preço de compra.

Exemplo: Um investidor pode comprar uma cota por R$ 100,00 e depois vender a mesma cota por R$ 110,00.

Imposto sobre os rendimentos obtidos com os fundos imobiliários

Como explicamos acima, existe duas formas de obter lucro investindo em fundos imobiliários: 1) com o recebimento dos rendimentos advindo do lucro do fundo, que pode ser semestral, conforme a lei, ou mensal como fazem muitos fundos; e 2) com ganhos de capital, ou seja, quando ao vender as cotas, o investidor vende por um valor maior do que comprou. Dessa forma, também há duas formas de apuração dos impostos sobre os rendimentos com fundos imobiliários.

Lucros com a distribuição de lucros do fundo:

Os rendimentos recebidos periodicamente pelos investidores pessoa física, seja mensal ou semestralmente, são isentos de Imposto de Renda quando:

1) o cotista tiver menos do que 10% do total das cotas do fundo;

2) o fundo tiver no mínimo 50 cotistas; e

3) as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

Lucros com ganho de capital:

assim como ocorre com o lucro da venda de ações, no lucro obtido com a venda de cotas de fundos de investimentos há incidência de imposto de renda. A alíquota é de 20% sobre o lucro.

Custos de investir em fundos imobiliários:

Taxa de administração: Taxa cobrada para arcar com os serviços de administração e gestão do fundo.

Taxa de Corretagem: é a taxa que remunera a corretora pelo serviço de intermediação na compra e venda de ativos imobiliários, ela pode ser uma taxa fixa, como R$ 4,90 por cada ordem enviada ou uma taxa em percentual, onde o investidor pagar um percentual pelo valor total da operação. Algumas corretoras no Brasil não cobram taxa de corretagem. Cabe ressaltar que, sobre o valor da corretagem, incide ISS;

ISS: cobrado sobre o valor da corretagem, caso não haja corretagem não será cobrado ISS;

Emolumentos: são valores cobrados pela bolsa de valores pela negociação;

Custódia: taxa que pode ser cobrada pelas corretoras para manter o ativo custodiado. No entanto, hoje a maioria das corretaras não cobram taxa de custódia;

Taxa de performance: Há fundos que cobram as taxas de performance, que são taxas cobradas quando o desempenho do fundo supera uma meta pré-estabelecida, ou seja, caso o fundo apenas bata a meta não haverá a cobrança da taxa de performance. Caso a rentabilidade supere o indicador estabelecido, haverá a cobrança desta taxa, que ficará com o gestor do fundo, como prêmio pelo desempenho;

Taxa de liquidação e negociação: São taxas da Bovespa.

Swing Trade: Hoje custam 0,0050%, 0,0250%, para ataxa de liquidação e negociação, respectivamente, totalizando 0,030% sobre o volume negociado.

Day trade: 1) Até 1 milhão, as taxas serão de 0,0050% e 0,0180%, totalizando 0,0230%; 2) Até 5 milhões, as taxas serão de 0,0048% e 0,0177%, totalizando 0,0225%; 3) Até 10 milhões, as taxas serão de 0,0044% e 0,0166%, totalizando 0,0210%.

Vantagens dos fundos imobiliários:

1. Renda mensal como se fosse um aluguel, caso o fundo tenha lucro, mesmo que em valores pequenos e sempre proporcionais ao valor investido;

2. Isenção de Imposto de Renda no recebimento de dividendos;

3. Investimento mais acessível do que comprar um imóvel e viver de aluguel, há fundos com cotas, ou seja, valor mínimo de investimento, a partir de R$ 100,00;

4. Maior liquidez do que os imóveis. Vender um imóvel pode demorar meses, diferentemente de vender as cotas dos fundos imobiliários;

5. Um imóvel físico tem custos caso não esteja alugado, como condomínio, IPTU, manutenções, água, luz, etc. Nos investimentos em fundos imobiliários não há esses custos extras de forma direta, haja vista que como investidor não se pode exercer o direito real sobre os imóveis do fundo. Ele também não responde pessoalmente pelas obrigações dos imóveis.

6. Como os fundos imobiliários são formados em cotas, o investidor que precisa de parte do dinheiro investido pode vender apenas as cotas necessárias para obtenção do dinheiro, diferentemente do que ocorre com os imóveis físicos, que somente podem ser vendidos por completo em caso de necessidade de caixa.

7. O investidor não precisa se preocupar com custos de cartórios, escritura, certidões, impostos de transferência de imóveis.

Desvantagens dos fundos imobiliários:

1. Por se tratar de investimentos em renda variável, os preços das cotas podem cair como os preços das ações. Exemplo, você comprou uma cota de um fundo por R$ 100,00 e esse fundo tem pago 0,55% de lucro por mês, ou seja, você receberá R$ 0,55 centavos por mês de lucro. No entanto, pode ocorrer que o valor da cota caia para R$ 90,00, assim, mesmo que você continue recebendo R$ 0,55 centavos por mês, caso a cota permaneça na casa dos R$ 90,00, serão necessários 18 meses aproximadamente para você apenas reaver os R$ 100,00 investidos;

2. Ainda pode ocorrer que o fundo não tenha lucro, ou tenha um lucro menor que o previsto, afinal, os investimentos realizados podem ser bem-sucedidos ou não;

3. O investidor em fundo imobiliário não pode exercer direito real sobre os empreendimentos do fundo, diferentemente do que ocorre com o proprietário de um imóvel;

Exemplo: Na pandemia de Covid, como vimos em 2020, os shoppings foram fechados temporariamente, dessa forma, não receberam os alugueis da forma prevista, o que impactou os fundos imobiliários que tem shoppings centers como investimentos. Pode ocorrer também que um edifício comercial perca muitos aluguéis por conta de uma crise, fazendo com que empresas fechem ou se mudem para um edifício onde os aluguéis sejam mais baratos. Ou pode acontecer que a perda dos aluguéis seja porque as empresas estão preferindo ir para prédios mais novos, mais modernos ou em uma nova região promissora da cidade.

4. Em fundos de papéis, como eles investem em recebíveis, pode haver calotes nesses títulos, dando prejuízo ao fundo;

5. Por tratar-se de cotas negociadas em bolsa, notícias do setor imobiliário e notícias políticas podem aumentar a volatilidade das cotas, criando um sobe ou desce no valor das cotas, como nos preços das ações negociadas em bolsa;

6. Risco de liquidez, a princípio as FIIs têm liquidez maior que a de imóveis físicos, no entanto, pode ocorrer períodos em que se tenha uma maior dificuldade em vender suas cotas para fazer dinheiro.

Como escolher um fundo imobiliário:

1. Decida se será um fundo de papel, de tijolo ou híbrido;

2. Sendo um fundo de tijolo, decida em que tipo de fundo de tijolo você quer investir, é um de shoppings centers, edifícios comerciais, de galpões industriais ou logísticos ou é um fundo diversificado com vários tipos de imóveis?

3. Analise quais empreendimento o fundo possui em seu portfólio e a localização desses empreendimentos, afinal, imóveis antigos e em locais com poucos atrativos comerciais podem ser difíceis de locar, já empreendimentos novos, modernos e em uma boa localização geralmente aumentam a rentabilidade dos aluguéis;

4. É valido, sempre que possível, checar quem são os inquilinos dos imóveis do fundo. Um fundo de prédios comerciais que tem grande parte de seus imóveis locados para uma mesma empresa, pode ser perigoso, afinal, caso essa empresa tenha problemas, pode afetar a rentabilidade do fundo, por haver pouca diversificação de clientes;

5. Quem é o gestor do fundo? É um gestor bem avaliado no mercado? Qual o histórico de rentabilidade do fundo que se pretende investir ou de outros fundos do mesmo gestor?

6. Analise o preço da cota no mercado secundário, ou seja, o valor negociado em bolsa. Comparando se o valor negociado em bolsa é maior ou menor do que o valor patrimonial da cota;

7. Analise a taxa de retorno ou o Dividend Yield, um fundo com taxa de retorno de 5% é melhor, analisando apenas esse índice, do que outro que tem taxa de retorno de 4%;

8. Veja a taxa de vacância dos imóveis do fundo. Taxa de vacância é o percentual dos imóveis não alugados;

9. Analise a liquidez do fundo, analisando o volume das cotas negociadas e o volume financeiro negociado por dia, assim terá uma base de quão líquido é o FII;

ALERTA: existem FIIs com pouca liquidez!

10. Compare as taxas de administração dos fundos que pretende investir, assim como se há taxa de performance;

11. É de fundamental importância o investidor verificar o rating, ou nota de risco da empresa que possui o crédito.

Rating é uma nota atribuída às empresas, ela representa sua capacidade de honrar suas dívidas. Esta nota é dada por agências de classificação de risco, a exemplo da Moody’s, Standard & Poor’s e Fitch.

Para maiores informações sobre Notas de riscos ou rating, clica aqui

12. Não analise apenas um indicador, como mostramos acima, o ideal é fazer uma análise mais detalhada de vários indicadores, como os apresentados.

Como investir em FFIs na prática:

De forma genérica:

1. É necessário abrir uma conta em uma corretora de valores de sua preferência, caso ainda não tenha um conta em uma corretora de valores;

2. Transferir seus recursos para sua conta na corretora;

3. Escolher o ou os FIIs que pretende comprar, sempre de acordo com o perfil de investidor;

4. Efetuar a compra no home broker de sua corretora;

5. Concretizada a transação, obter a nota de corretagem com o resumo da transação.

Índice dos fundos imobiliários - IFIX

O IFIX é um índice que acompanha o desempenho dos fundos imobiliários, o Ifix é composto por cotas de fundos negociadas nos mercados de bolsa da Bovespa. O índice reflete as variações nos preços dos fundos que fazem parte do índice e a distribuição de rendimentos pelos fundos.

O índice é revisado periodicamente, a cada 4 meses.

Atenção: Rentabilidade passada não representa garantia de retorno no futuro!

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